El desarrollo inmobiliario viene creciendo exponencialmente en muchos sectores del país, prueba de ello es ver los innumerables proyectos inmobiliarios que se vienen promoviendo tales como habilitaciones urbanas, lotizaciones, casas de campo, departamentos, etc.; todos ellos con diferentes características, propuestas y ofertas económicas muy atractivas. No obstante, es importante saber que no todos los proyectos gozan de formalidad, ya sea porque nunca gestionaron la aprobación de la habilitación urbana, o no cumplieron con los plazos u observaciones advertidas por parte de la municipalidad, o porque el área del terreno sobre el cual recae el proyecto no se encuentra debidamente saneado, haciendo imposible que el comprador pueda inscribir su derecho en Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), entre diversas razones. Ahora bien, esto se suma también a otros factores como el incumplimiento de la obra por parte de la empresa inmobiliaria que vende el proyecto, por demora en la entrega del lote, falta de servicios básicos, contratos de compraventa no acordes a lo pactado o, peor aún, caer en estafas inmobiliarias. Todo este panorama aplica tanto para empresas inmobiliarias como a particulares al momento de vender una propiedad. Para describir un poco el contexto, veamos algunos ejemplos: 

• Ud. compra un lote dentro un proyecto inmobiliario de habilitación urbana, ofreciéndole todos los servicios básicos y título de propiedad, la pregunta es: ¿qué pasaría si la resolución de habilitación urbana aún no ha sido tramitada, o le ha sido denegada a la empresa dueña del proyecto?
• Ud. separa con una cuota inicial un lote dentro de un proyecto de lotización, y a pocos días de iniciar su cronograma de pagos por el lote se da con la sorpresa que el proyecto no está a nombre de la empresa que le vendió, o peor aún, ni siquiera estaba inscrita en Sunarp, la pregunta es: ¿qué es lo que compró en realidad?, ¿posesión o propiedad?
• Ud. compra a “B”, quien es titular registral, un área de terreno de 500 m2 a través de un contrato de compraventa con firmas legalizadas, pero no inscribe su derecho en Sunarp, la pregunta es: ¿qué pasaría si “B”, valiéndose de aquella apariencia registral (pues en Sunarp sigue figurando como propietario), al día siguiente vende el mismo terreno a otra persona llamada “C”?, ¿cómo quedaría su condición de comprador?

Y así podríamos desarrollar una serie de casos reales que acontecen día a día, y que generan problemas y malestares a todas las personas afectadas. En ese sentido, si queremos hacer una inversión segura del lugar donde será nuestro hogar, es necesario tener en cuenta muchos factores antes de dar ese gran paso. 

A continuación, les daré 5 consejos muy importantes que todos debemos tener en cuenta antes de comprar una propiedad. 

1. Investigar la información registral: al investigar la información registral Ud. podrá conocer lo siguiente: a) si la persona que le va a vender la propiedad es el titular registral. Si se trata de un lote dentro de un proyecto inmobiliario, entonces debemos investigar también la existencia de la empresa como persona jurídica y la vigencia poder de su representante legal; b) conocer si el inmueble tiene algún tipo de carga o gravamen, por ejemplo, una anotación de demanda judicial o una hipoteca; c) conocer todo el antecedente y tracto sucesivo de la propiedad. Asimismo, se sugiere que pueda solicitar también el certificado registral inmobiliario de la propiedad (CRI), ya que con este documento podemos conocer en resumen todo el historial de la propiedad; d) investigar los títulos archivados, estos son todos aquellos documentos anexos que acompañan toda operación contractual en notaría. Por ejemplo, en una compraventa de propiedad se adjuntan todos los documentos necesarios para su procedencia: desde DNI de los intervinientes, impuestos prediales, pago de alcabala hasta los planos, ficha RENIEC, partidas de matrimonio, etc. Esta información la podemos solicitar con el número de partida electrónica de la propiedad en Sunarp. Su importancia radica en que, al investigar los títulos archivados de una partida electrónica, me voy a asegurar que no exista ningún vicio que pueda invalidar mi adquisición, tal y como ya lo ha recomendado la misma Corte Suprema.
2. Levantamiento y búsqueda catastral: cuando se trata de comprar un terreno o lote, es importante conocer con exactitud si el área que le van a vender es la correcta y no se superponga con el área de algún vecino colindante, por ejemplo, Ud. va a comprar un terreno de 500 m2, pero al momento de realizar un levantamiento catastral con el ingeniero civil y su posterior búsqueda catastral en SUNARP, resulta que el área no es de 500 m2, sino de 300 m2, ya que existe superposición de áreas con la de sus vecinos. Problemas como estos son muchos, por eso es muy importante que, si de terrenos o lotes se trata, realizar una búsqueda catastral nos ayudará a saber cuál es la verdadera realidad del área del terreno.
3. Constatar la posesión del inmueble: esta es otra recomendación dada por la misma Corte Suprema, ya sea que vaya a comprar una casa o un terreno, es de vital importancia que constate in situ la posesión del bien. Veamos un ejemplo: Ud. compra un terreno de 500 m2, y cumple de manera responsable con las 2 primeras recomendaciones; sin embargo, nunca constató si la persona que le vendió el terreno o casa tenía la posesión del bien, o que esta se encuentre totalmente libre para su disposición y al momento de querer hacer uso de su nueva propiedad, se da con la sorpresa que el terreno se encuentra invadido o que la casa está ocupada por otras personas. La pregunta es: ¿qué podría hacer Ud., para exigir y recuperar la propiedad que acaba de comprar? Lamentablemente, si no hemos cumplido con esta recomendación, entonces no podremos ser considerados como compradores o terceros de buena fe y, por ende, no poder ser protegidos por la buena fe pública registral. En otras palabras, siempre debemos verificar y constatar la realidad registral versus la realidad física del bien.
4. Investigar la información municipal: ya habíamos comentado que, si se trata de comprar un lote dentro de un proyecto inmobiliario, entonces es importante conocer si este ya cuenta con resolución municipal de habilitación urbana, o si al menos, esta se encuentra en trámite, pues son muchos los casos en las que estas son denegadas por no cumplir con los requisitos y condiciones establecidas en la norma. Asimismo, es importante solicitar la hoja de resumen (HR) de la propiedad y el predio urbano (PU), ya que esto nos permitirá conocer todo el historial y características de la propiedad en la municipalidad.
5. Inscribe tu compraventa en Sunarp: para poder gozar de todos los atributos de la propiedad y de la tan anhelada seguridad jurídica, es importante que la compraventa de la propiedad cumpla con las formalidades correspondientes, esto es elaboración de la minuta, elevación a escritura pública en notaría y su inscripción definitiva en Sunarp, solo de esta forma Ud. se convertirá en el nuevo propietario registral de la propiedad y podrá gozar de todas las prerrogativas del derecho de propiedad que la ley le otorga.

En definitiva, considero que comprar una propiedad es una decisión muy importante que forma parte de nuestro proyecto de vida, ya que en muchos casos (sin perjuicio de las personas que compran propiedades para revender o arrendarlas), esta adquisición se podría convertir en nuestro hogar. Por ello, espero que a nuestros amables lectores le sea de utilidad estos consejos antes de tomar una decisión tan importante como lo es comprar una propiedad.

Imagen: elperuano.pe