Asumamos que deseas arrendar una propiedad para poder vivir o emprender un negocio, buscas una casa en alquiler que se ajuste a tus necesidades, gusto, zona e intereses, te contactas con el propietario (arrendador), pactan el pago de la renta mensual y firman un contrato de arrendamiento por el periodo de un año, el propietario te entrega las llaves y te instalas en la casa. Las preguntas son: ¿qué sucede si deseas poner también un negocio en la vivienda, pero no te diste cuenta que el contrato menciona expresamente que la propiedad es para uso exclusivo de vivienda y no para giro comercial? O peor aún: ¿qué sucede si durante el transcurso del arrendamiento el propietario vende la propiedad a otra persona y esta última le solicita la devolución del bien? 

Estas son algunas de las innumerables situaciones que son parte de muchos casos reales y a las que el arrendatario (inquilino) se expone por desconocimiento o por no revisar cuidadosamente lo que suscribe en el contrato. Para evitar problemas, te comparto 3 consejos que todo arrendatario debe tener en cuenta al momento de alquilar una propiedad. 

1. Investigar la información registral de la propiedad que desea alquilar: al investigar la información registral el arrendatario podrá verificar si el arrendador es el verdadero propietario registral del bien, así como también verificar que sobre el bien no pese ningún tipo de carga o gravamen que pueda perjudicar su contrato en un futuro. Veamos algunos ejemplos: 

Ejemplo 1: si se celebra el arrendamiento por un año, pero existe una anotación de demanda judicial en la partida electrónica de la propiedad arrendada donde figura el arrendador como demandado y al mes quinto del alquiler el arrendador pierde el caso y ahora el demandante solicita que desalojen la propiedad. En ese caso nada podrás hacer para evitar ese desalojo. 

Ejemplo 2: celebras el contrato de arrendamiento, pero no te percatas que la propiedad esta hipotecada con un banco, y tu arrendador no ha venido cumpliendo con las cuotas de pago y ahora el banco está solicitando el remate de la propiedad, ante esta situación nada podrás hacer y de igual forma serás desalojado así tengas contrato vigente. 

Ejemplo 3: celebras un arrendamiento con un arrendador que resulta no ser el verdadero propietario del bien que es materia de alquiler, sino solo un simple poseedor, en ese caso, nada podrás hacer ante un eventual reclamo o solicitud de desalojo por parte del verdadero propietario. 

Bajo este contexto, queda claro que investigar la propiedad que vamos a arrendar es un factor muy importante, que no solo es exclusivo para la compra de propiedades, sino también para arrendamientos, ya que nos permitirá conocer la realidad del bien.

2. Revisar cada una de las cláusulas que se establezcan en el contrato: ya sea para uso de vivienda o giro comercial, es muy importante revisar cada una de las cláusulas que el arrendador establezca en el contrato, ya que pueden existir cláusulas abusivas o que restrinjan tu posesión en el bien materia de arrendamiento. Veamos algunos ejemplos:

Ejemplo 1: si arrendaste la propiedad para poner un negocio, pero no te percataste que la naturaleza del contrato es solo para vivienda, entonces tendrás que estar supeditado a lo que manda el contrato.

Ejemplo 2: si en la cláusula de formas de pago se ha establecido que a partir del tercer mes se incrementará el pago de la renta en un 5 %, entonces tendrás que cumplir con lo pactado, ya que te puedes exponer a incumplimientos y moras.

Ejemplo 3: si existe una clausula de penalidad que exprese que por cada día de mora en el pago de la renta Ud. deberá abonar el monto de S/ 100, entonces tendrás que estar supeditado al cumplimiento de esta cláusula bajo apercibimiento de resolución por incumplimiento de contrato. 

Recordemos que los contratos son ley entre las partes y este se encuentra regulado en el artículo 1351 del Código Civil. Asimismo, el articulo 1354 del Código Civil regula a la libertad contractual, esto significa que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato. En ese sentido, es muy importante revisar cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento que se va a firmar. Así también, siempre será válida la opción que el arrendatario pueda proponer ciertas cláusulas o condiciones, de acuerdo a la naturaleza del contrato, para que su estadía sea armoniosa o productiva. 

3. Inscribir en Sunarp tu contrato de arrendamiento: una vez que has cumplido con las dos recomendaciones previas, es importante conocer el tipo de contrato que vas a firmar y, sobre todo, pedirle al arrendador que deseas que el contrato de arrendamiento se inscriba en la Partida Electrónica de la propiedad. A continuación, describiré el camino correcto para que su contrato de arrendamiento pueda ser inscrito en Sunarp:

a- Firmar el contrato de arrendamiento como minuta (ya sea para vivienda o local).

b- Ir a un notario público y elevar esa minuta a escritura pública.

c- Solicitar en Sunarp que la escritura pública de arrendamiento se inscriba en la Partida Electrónica de la propiedad del arrendador. 

d- Solicitar en Sunarp la copia del asiento registral donde figura la inscripción del arrendamiento. 

Al seguir este procedimiento, tu contrato estará debidamente inscrito en la partida de la propiedad en Sunarp. ¿Pero por qué debo inscribir mi arrendamiento en Sunarp?, ¿qué garantiza esto?, ¿en qué protege al arrendatario esta inscripción? Daré respuesta a estas interrogantes a través del siguiente ejemplo:

Imaginemos que celebras un contrato de arrendamiento por el periodo de un año solo con firmas legalizadas en una notaría, pero a los 3 meses de haber suscrito el contrato el arrendador vende la propiedad a un tercero. El nuevo propietario te cursa una carta notarial invitándote a desalojar la propiedad. Dado que nunca inscribiste el arrendamiento en Sunarp, el nuevo propietario no tendría por qué respetar el contrato que celebró con su arrendador (expropietario) y según las reglas de nuestro ordenamiento jurídico, el contrato de arrendamiento es un contrato débil frente a una compraventa de propiedad. Asimismo, la Corte Suprema ya ha mencionado que, ante un caso igual al planteado, convierte en precario al arrendatario respecto del nuevo dueño (concordante con lo establecido por el artículo 1708 del Código Civil), salvo que este nuevo adquiriente se hubiera comprometido en respetar ese contrato de arrendamiento. 

Existe una forma en la que los arrendatarios que no pudieron inscribir su contrato en Sunarp puedan protegerse frente a estos tipos de eventualidades inevitables: en el contrato de arrendamiento se incorpore la cláusula de cesión de posición contractual. Esto quiere decir que, si ante un eventual caso que el arrendador venda la propiedad antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, pacte con el nuevo adquiriente un acuerdo donde este último pase a formar parte del contrato de arrendamiento en calidad de nuevo arrendador. Si bien esta es una salida válida, no es 100 % efectiva, ya que el nuevo adquiriente podría decir que el no es parte del contrato de arrendamiento y no podría ser obligado a que intervenga como nuevo arrendador. 

Dado el alto número de contratos de arrendamiento que se celebran todos los días en el Perú, recomiendo que todos los arrendatarios inscriban sus respectivos contratos de arrendamientos en Sunarp, ya que de no hacerlo podrían quedar expuestos a estos tipos de complicaciones.